De nuevo sobre el desalojo: una breve propuesta (de lege ferenda)
La morosidad de los inquilinos, como demuestra la nota de «El Comercio», es uno de los principales problemas que debe enfrentar el Estado, pues es de esos que afectan de forma clara y directa el bolsillo de los ciudadanos. Ni se diga del impacto económico que se tiene a partir de los incentivos y desincentivos que existen para que los propietarios alquilen. En efecto, si yo sé que voy a desalojar rápido a mi inquilino, entonces voy a estar mucho más predispuesto a alquilar y, con ello, a favorecer la circulación de dinero.No obstante, las reformas legislativas que hubo recientemente en el proceso de desalojo no son suficientes para otorgar una adecuada tutela a aquellos que poseen el derecho de restitución de un bien. En el caso particular del desalojo, tenemos la Ley N° 30201, «Ley de inquilinos morosos», que incorporó la famosa cláusula de allanamiento (aquí mis críticas), y el D. Leg. N° 1177, que creó un proceso ultrasumarísimo (aquí mis críticas).
La primera es un saludo a la bandera, pues salvo algunas modificaciones expresas y tácitas del CPC, el trámite procedimental sigue siendo el mismo. La segunda trajo como único beneficio la no suspensión de efectos de la sentencia que ordena el desalojo, pero coloca plazos absolutamente irreales para la tramitación de este proceso ultrasumarísimo (no es realmente un proceso de ejecución). Al final, en este último caso, desde el día en que se presenta la demanda hasta que se ejecuta la sentencia de primera instancia seguramente pueden pasar meses, debido a la carga procesal del Poder Judicial.
La no suspensión de efectos de la sentencia de primera instancia es fundamental, por supuesto, pero es necesario ir más mucho más lejos: todo inquilino que quiera litigar detentando la posesión del inmueble necesariamente debe pagar la renta, así como un adelanto de las mensualidades, según el tiempo que tomaría el proceso. De lo contrario, debe irse de inmediato.
Así, pienso que debe crearse un proceso especial de desalojo, con regulación propia (o sea, ya no un «sumarísimo»), pensado para la realidad de nuestro país, en donde, tras la presentación de la demanda (que puede ser mediante formulario, acompañando prueba documental y sin firma de abogado) se convoque a una audiencia en un plazo muy corto. Allí el demandado oraliza su defensa, presentando las pruebas respectivas e, inmediatamente, el juez decida el desalojo o la permanencia. Si el juez ordena el desalojo, el inquilino tiene tres días para desocupar el inmueble. De lo contrario incurre en desobediencia a la autoridad (art. 368, CP), va preso… y así también se desocupa el inmueble.
El desafío es, pues, que cuando el inquilino incurra en causal de incumplimiento, en no más de un mes esté fuera. Se acabaron definitivamente los problemas entre desalojo por precario y por vencimiento de contrato. Esta ley deroga el IV Pleno Casatorio.
Y es que aquel que tenga un derecho más probable que el otro no tiene por qué soportar la carga del tiempo del proceso.
A fojas cero 
Estimado Renzo, buenas tardes, como idea me parece innovadora y hasta viable pues como bien señalas los procesos establecidos por las innovaciones legislativas y no tan recientes, no han cambiado la realidad del desalojo en nuestro país así como tampoco desaniman a los arrendatarios en su conducta morosa, sin embargo considero que no resulta en el fomdo tan necesario crear un procedimiento nuevo (tampoco es descabellado) con que se cumplan los plazos correspondientes estaría bien, pero agregando si la oralidad y la consecuencia del desacato a la orden judicial de desalojo.
Hola Roberto. El punto es que un auténtico proceso especial no es una «especie» de un proceso plenario rápido como el sumarísimo. Si es «especial» es porque está adaptado a las necesidades del derecho material. El sumarísimo no lo está, definitivamente. Abs!
Estimados el Estado, es el que tiene que dar el ejemplo, no puedo ser que Essalud adeude a la ONP miles, y demore el pago, mas aún teniendo en cuenta, que los fondos de la ONP, es de todos los aportantes.